Заключение

Для законодательного обеспечения формирования рынка доступного жилья, как было отмечено ранее, в декабре 2004 года Федеральным Собранием Государственной Думы принято 27 законов. Ипотека жилища занимает центральное место, она признается чуть ли не панацеей от всех жилищных проблем (Шевчук Д.А.).

Ипотека жилища, ипотечное кредитование рассматриваются государством в качестве механизмов, способных решить задачу огромной социальной важности в масштабах страны – жилищную проблему. Многие юристы и политики безосновательно считают, что для преодоления разрыва между ценами на жилье и доходами граждан достаточно создать эффективно работающий рынок, в основе которого должно лежать жилищное кредитование. В этом направлении и развивается жилищное ипотечное кредитование в нашей стране. Игнорируя опыт 54 стран, где данные институты проходили несколько стадий становления (строительные общества в различных модификациях, первичный рынок ипотечного кредитования при одноуровневой системе и т.п.), в нашей стране предпочтение отдано механизму двухуровневой модели вторичного рынка ипотечного кредитования.

В работе показана сложность данной модели ипотечного кредитования. Применение ее требует огромных затрат на свое содержание, что, в свою очередь, влечет удорожание кредитных средств для залогодателей. Она сложна также в законодательном регулирования и, как следствие, не способствует четкому и эффективному регулированию. Широкое применение такой модели возможно лишь в странах с очень устойчивой экономикой. Именно поэтому на протяжении более чем десяти лет в России безуспешно осуществляются попытки внедрить данную модель для массового потребления. Государством предоставляются гарантии и миллиарды рублей ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» для выпуска облигаций. Но все это не влияет на доступность ипотеки для миллионов рядовых граждан, нуждающихся в жилище.

В работе сделан вывод, что в России применение данной модели преждевременно. Главной причиной тому являются отсутствие общеэкономической стабильности в стране, отсутствие гарантированных прав на жилье, не достаточно эффективно работающие правовая и судебная системы, спекулятивные цены на жилье, высокие банковские проценты и то, что жилищный сектор практически не является частью экономики. При всем этом почти треть населения страны имеет доход ниже прожиточного минимума и нуждается в гарантиях, защите и помощи материальной, правовой от государства.

При таком положении дел в России целесообразно использовать первичный рынок одноуровневой системы кредитования из-за ее: легкой интегрируемости в национальное российское законодательство; дешевизны ее организации, контроля над ней; отсутствия необходимости страховать кредитно-финансовые риски, прибегать к услугам рейтинговых агентств, а также отсутствия затрат на выплату агентских вознаграждений обслуживающим кредит банкам и т.п., что в конечном счете существенно снижает стоимость кредита для залогодателя. Кроме того, одноуровневая модель более проста в законодательном регулировании.

Однако для того, чтобы она действительно повлияла на улучшение жилищной политики в стране, на основе сравнительного анализа (включая исторический) российского и зарубежного опыта ипотеки жилища сделана попытка внесения предложений по совершенствованию данных отношений в России.

Исходя из результатов данного исследования, можно сделать вывод, что для России необходима система ипотеки жилища, жилищного ипотечного кредитования с комбинацией различных методов и финансовых инструментов, различных схем накопления, адресной поддержки ипотеки жилища на основе различных видов субсидирования, совершенствования залоговых правоотношений.

Отлаженная система ипотеки жилища содержит в себе огромный потенциал по стимулированию экономической, политической и социальной стабилизации общества. Как и в большинстве стран, ипотека жилища способна стать мощным инструментом экономического развития страны.

Учитывая, что опыт других стран в чистом виде перенести в российские условия невозможно, при использовании зарубежного опыта необходимы его критический анализ и адаптация к местным условиям (Шевчук Д.А.).

Решение проблемы обеспечения жильем населения через запуск ипотечных схем возможно только при активной финансовой поддержке государства. И здесь неважно, что субсидировать: первоначальный взнос или процентную ставку. Главное – вернуться к льготной ипотеке, как это было уже в России и которая действует во многих странах. Работа содержит несколько таблиц по основным показателям социальной и коммерческой ипотеки.

Доступный кредит подстегивает потребительский спрос. А это, в свою очередь, способно вывести экономику из стагнации, стать средством профилактики кризиса. Да и сегодня финансовые власти за рубежом не без успеха подстегивают экономику, в частности, низкими кредитными ставками.

Именно степень государственного участия составляет сущность отличий жилищных систем в разных странах. Задача государственных органов и органов местного самоуправления – эффективно использовать бюджетные (разного уровня), внебюджетные средства для решения жилищной проблемы (см. подробнее Шевчук Д.А., Шевчук В.А. Банковское дело. Второе издание: Учеб. пособие. – М.: Издательство РИОР, 2006).

Кроме того, люди должны быть уверены в экономической стабильности, в том, что они смогут погашать ссуды и что государство является гарантом накопленных средств, а законодательство действительно упорядочивает отношения. Все указанное объясняется тем, что ипотека жилища, жилищное ипотечное кредитование являются достаточно сложными правовыми институтами. Использовать их необходимо с большой осторожностью, с учетом не только законодательных актов, непосредственно относящихся к ним, но и других законов, регулирующих весь комплекс отношений, связанных с ипотекой жилища и жилищным ипотечным кредитованием. Для устранения нежелательной тенденции развития законодательства по ипотеке жилища и жилищному ипотечному кредитованию необходимо совершенствование не только ипотечного законодательства, но и гражданского, жилищного, административного. После критики применяемых договоров кредитования, ипотеки и других в работе прилагаются проекты указанных типовых договоров.

На основе анализа процесса развития ипотеки жилища в России, обобщения практического опыта применения жилищного ипотечного кредитования показаны современные тенденции и проблемы развития ипотеки жилища и определены возможные пути решения наиболее актуальных из них. В частности, обосновывается настоятельная необходимость активизации развития социальной ипотеки жилища, поддерживаемой государством. Только тогда она сможет эффективно влиять на решение жилищной проблемы и способствовать социально-экономической стабилизации в обществе. По мнению автора, необходимо возрождать и развивать социальную направленность ипотеки жилища через усиление ее взаимосвязи с публично-правовыми институтами для решения сугубо конституционных проблем в стране, связанных с обеспечением граждан жильем.

Решению одной из социальных задач – гарантированности использования социальной ипотеки жилища для создания рынка доступного жилья для нуждающихся граждан – могли бы служить также следующие выводы автора.

1. Ипотека жилища, ипотечное жилищное кредитование населения, применяемые в настоящее время в России как чисто гражданско-правовые, финансовые институты, не в состоянии выполнить в полной мере те задачи, которые перед ними ставит программа «создания формирования рынка доступного жилья» для миллионов граждан, нуждающихся в жилище и улучшении жилищных условий. Ипотека в качестве панацеи от всех жилищных проблем хороша для западного среднего класса с его уровнем платежеспособности и надлежащим правовым регулированием. Социальная ипотека жилища имеет особую природу, поскольку затрагивает различные аспекты проблемы сущности и содержания права граждан на жилище, которому традиционно придавалось важное значение в теории гражданского и жилищного права, конституционного, права социального обеспечения, финансового, бюджетного и др. Основываясь на анализе понятия и правовой природы конституционного права граждан Российской Федерации на жилище в современных условиях, прежних и нынешних конституционных норм, закрепляющих право граждан на жилище, необходимо усиление взаимосвязи ипотеки с публично-правовыми институтами.

Ипотека жилища, обеспечивающая жилищное ипотечное кредитование, должна находиться в неразрывном единстве с другими институтами, например с долевым участием в строительстве жилого дома по ипотечной программе и др. Определяющей при принятии решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления по предоставлению земельного участка застройщику должна быть цель его использования, а именно строительство жилья по социальной ипотечной программе. Использование властных прерогатив публичным участником возможно при предоставлении земельного участка для жилищного строительства по конкурсу в рамках ипотечной программы[126] . Взамен непрозрачной бартерной схемы расчета (в виде квартир) застройщиков с органами местного самоуправления приоритетное право получения земельного участка для такого строительства должно быть у застройщиков, предложивших не только максимальную цену, но и лучшие предложения полностью отвечающие условиям конкурса, в первую очередь гарантирующие реализацию жилья участникам долевого строительства (залогодателям по кредитным договорам) по фиксированным, льготным ценам, и т.п.

2. Крайне необходимо создание безопасных и надежных условий участия залогодателей в ипотечной программе, в получении кредита, покупке квартиры и участии в строительстве объектов жилой недвижимости. Под понятием «надежность сбережений» имеются в виду минимальные риски и максимальная защищенность целевых вкладов от инфляции и недобросовестного партнерства. Гарантом таких отношений должно быть государство. Недопустимо, когда после стольких затрат (30% стоимости нового жилья первоначальный взнос, непомерные выплаты по кредиту, с таким же удорожанием из-за других расходов страховщикам, риэлторам и др.) залогодатели оказываются без всего, будучи выселенными с семьей из жилища. Устранению перечисленного, в частности, может способствовать создание государственного фонда перераспределения жилья, чтобы залогодатели, не выходя самостоятельно на рынок жилья, имели возможность обменять жилище большей площади на другое, исходя из фактических накоплений. Натуральная компенсация в виде жилого помещения наиболее предпочтительна для большинства бывших залогодателей (см. подробнее Шевчук В.А., Шевчук Д.А. Банковское право: Учеб. пособие. – М.: Издательство РИОР, 2005).

3. Поскольку ипотека жилища имеет особую социальную, конституционную значимость, настало время активизации участия государства в данных отношениях, реализации государственных программ, финансовой поддержки освоения ипотечного механизма и гарантии его применения. При решении Национальной программы недостаточно рекомендательной нормы: «заинтересованным органам исполнительной власти субъектов Российской Федерации и органам местного самоуправления принять участие в финансировании мероприятий Программы за счет средств бюджетов субъектов Российской Федерации, местных бюджетов и внебюджетных источников», заложенной в Федеральной целевой программе «Жилище»[127] .

Государственная адресная финансовая помощь гражданам при приобретении жилья с привлечением долгосрочных ипотечных кредитов в действительности должна стать на деле неотъемлемым элементом федеральной жилищно-социальной политики[128] . Законодательство должно содержать нормы, направленные на создание условий доступности ипотечных кредитов для социально незащищенных слоев населения, рядового гражданина через: адресную государственную (за счет бюджетов всех уровней) поддержку нуждающихся в жилище и улучшении жилищных условий граждан[129] ; установление льгот в получении и погашении кредита (субсидирование первоначального взноса, процентных ставок при кредитовании), его индексации; налоговое стимулирование; поощрение накоплений; право выбора различных видов кредита (в частности, фиксированные или варьирующие проценты общих затрат и т.п.). Все перечисленное невозможно решить без участия государства. И это не единственный компонент решения жилищной проблемы, но важный и незаменимый.

4. Бессмысленно надеяться на благотворительность со стороны сугубо коммерческих кредитных организаций при осуществлении государственных социальных проблем. Поэтому необходимо создание специального Государственного жилищного ипотечного банка[130] , под гарантию государства по экономическим и другим рискам (задержка платежа, неплатежеспособность и т.п.). Нахождение определенной части имущества на положении имущества самого банка[131] (его собственного имущества) не исключает передачи ему определенных средств федерального бюджета, бюджетов субъектов Российской Федерации и местных бюджетов[132] , в отношении которых он будет осуществлять жилищное ипотечное кредитование нуждающихся граждан по поручению и от имени Российской Федерации (ч. 3 ст. 125 ГК РФ), т.е. в качестве ее представителя. При этом должны сохраняться контрольные функции государства за деятельностью указанного банка, например за явным занижением залоговой цены и установлением выгодной для себя разницы между суммой ипотечного кредита и стоимостью заложенной недвижимости и др.

При применении банком льготного жилищного ипотечного кредитования за счет своего капитала целесообразно ввести для него благоприятный налоговый режим. Используя смешанный кредит с участием частного капитала и государственного – для льготных кредитов, вполне реально закрепление пониженной учетной ставки на кредитные ресурсы Банка России, выделенные на развитие ипотеки жилища, либо ограничение уровней максимальных размеров дивидендов для банка, которому предоставлена лицензия на осуществление ипотечных операций, как это практикуется в США (см. подробнее Шевчук В.А., Шевчук Д.А. Финансы и кредит: Учеб. пособие. – М.: Издательство РИОР, 2006). С целью защиты кредитных ресурсов от инфляции, потери (из-за разницы между обычной и пониженной процентной ставкой) могли бы возмещаться из государственных резервов Национального проекта в централизованном порядке.

Наряду с созданием условий приоритетности в кредитной сфере для Государственного жилищного ипотечного банка целесообразно установление его особого статуса как активного участника договорных отношений, возложение на него дополнительных обязанностей в интересах залогодателей. В частности, минимизация риска не только для себя, но и залогодателей с помощью изучения строительной компании – застройщика или инвестора, с которым заключает договор клиент.

5. Анализ принятых 27 федеральных законов в конце декабря 2004 года свидетельствует о недостаточном «законодательном обеспечении рынка доступного жилья» для миллионов нуждающихся граждан. Следует отметить нежелательную для последних тенденцию развития законодательства по ипотеке жилища и жилищному ипотечному кредитованию.

Как было отмечено ранее, по Жилищному кодексу РФ в настоящее время право на социальное жилище (и, естественно, на субсидии, потенциальных залогодателей при самостоятельном решении жилищного вопроса) стали иметь только малоимущие.

Ранее ЖК РСФСР и 46 законов, другие нормативные правовые акты (ныне утратившие силу в связи с принятием ЖК РФ)[133] предусматривали 15 определенных категорий граждан, имеющих право получить жилище или улучшить жилищные условия. По некоторым из них приняты федеральные законы, предусматривающие льготный порядок обеспечения жилыми помещениями[134] . Однако такие категории, как учителя, другие бюджетники, многодетные семьи и семьи, например, при рождении близнецов, дети-сироты, находящиеся на воспитании у родственников и др., утратили право на первоочередное обеспечение жилыми помещениями. Значительно сократился список категорий граждан, которых не могут выселить из служебных и жилых помещений в общежитиях без предоставления другого жилого помещения[135] . Будучи исключенными из числа нуждающихся, перечисленные группы граждан лишаются права и на получение целевых субсидий. Вместо решения сложных социальных проблем обеспечения граждан жильем с помощью законодательства сокращаются обязательства государства перед гражданами, тем самым подрывая доверие граждан к закону и действиям государства. Льготы, привилегии по законодательству 2004 года получили все, кто участвует в ипотечной программе, кроме тех, кто больше всего в них нуждался и не признаваемые таковыми по новому Жилищному кодексу.

Жилищное право еще не выделилось из «материнской» отрасли гражданского права и должно развиваться в русле его основных принципов, в частности паритетности, справедливости и др. Конституция РФ относит гражданское законодательство к предметам исключительного ведения Российской Федерации. А Жилищный кодекс РФ, признав утратившими силу федеральные законы о льготах в жилищной сфере различных категорий граждан, наделил правом органы местного самоуправления признавать малоимущими в порядке, установленном законом соответствующего субъекта РФ, что явно не согласуется с нормами Конституции РФ[136] .

В отсутствии социального стандарта федерального уровня каждый субъект Российской Федерации принимает свои критерии отнесения граждан к категории малоимущих. В основном учитываются доход, приходящий на каждого члена семьи, и стоимость имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению. В результате, ввиду сложности определения критериев, существует много проблем и недоразумений. В Федеральном законе необходимо определить категории граждан, в отношении которых государство берет на себя соответствующие обязательства, а также условия и порядок оказания таким гражданам государственной помощи в приобретении жилища или улучшении жилищных условий (порядок и условия субсидирования). Задачей данного Закона должно быть обеспечение реализации конституционного права на жилище граждан, не имеющих возможность осуществления его без помощи государства.

В основополагающей статье 5 (п. 2) Жилищного кодекса РФ нет даже упоминаний о Гражданском кодексе РФ[137] . Кроме того, из действующего ГК РФ перенесены целые разделы, например к предмету Жилищного кодекса отнесен такой основной институт гражданского права, как право собственности. Все изложенное позволяет сделать вывод о целесообразности приведения Жилищного кодекса РФ в соответствие с Конституцией РФ, Гражданским кодексом РФ, а не наоборот. Регулирование отношений по правам граждан на жилище должно относиться к предмету ведения Российской Федерации.

6. В Гражданский кодекс РФ и ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» внесены изменения, например, теперь обращение взыскания на заложенное жилище и выселение, включая нетрудоспособных и несовершеннолетних членов семьи собственника жилого помещения, стало возможным: на любое жилое помещение, даже если оно у залогодателя единственное; если допущенное залогодателем нарушение крайне незначительно; если размер требований залогодержателя явно несоразмерен. При прекращении семейных отношений с собственником теперь прекращаются права пользования данным жилищем бывшими членами семьи собственника (см. подробнее Шевчук Д.А. Семейное право: Учебное пособие – Ростов-на-дону: Феникс, 2006).

Отменяется требование обязательного согласования с органами опеки и попечительства при отчуждении жилого помещения, в которых проживают несовершеннолетние, и т.п. Новая редакция ст. 292 (п. 4), в связи с принятым ЖК РФ, предусматривает согласие органа опеки и попечительства при отчуждении жилого помещения только находящихся под опекой или попечительством членов семьи собственника данного жилого помещения либо оставшихся без родительского попечения несовершеннолетних членов семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц и др.

По Федеральному закону «Об исполнительном производстве» (п. 1 ст. 46): «обращение взыскания на имущество должника состоит из его ареста (описи), изъятия и принудительной реализации»[138] . По сути, обращение взыскания на заложенное жилище мало чем отличается от конфискации. Однако последняя использовалась[139] как инструмент, например, в борьбе с организованной преступностью и коррупцией, а также с экономическими преступлениями, то есть с наиболее тяжкими преступлениями. Оправданно ли применение столь тяжкого по последствиям санкций к самым социально незащищенным гражданам? Глубоко убежден в том, что необходимо находить и применять другие средства решения конфликтных ситуаций между кредиторами и залогодателями.

Закон об ипотеке допускает продажу заложенного имущества на открытом аукционе и в ст. 59 в качестве организатора аукциона по продаже заложенного имущества предусматривает уже избранную для этого залогодержателем специализированную организацию, которая действует на основании договора с залогодержателем и выступает от его или от своего имени. Естественно, и защищая интересы кредитных организаций.

Другими словами, судьбу жилища, на которое обращено взыскание, решает не собственник имущества, а другое лицо, для которого главное погасить требования кредитора, а не получить максимально возможную цену за жилище в интересах залогодателя.

По Закону об ипотеке при несостоявшихся первых проводятся повторные публичные торги, где начальная продажная цена заложенного имущества снижается уже на 15 процентов. В случае объявления повторных публичных торгов несостоявшимися залогодержатель вправе приобрести (оставить за собой) заложенное имущество по цене не более чем на 25 процентов ниже его начальной продажной цены на первых публичных торгах и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой имущества. Следует отметить, что по ГК РФ по сей день действует ч. 2 п. 4 ст. 350 ГК РФ, по которой залогодержатель имеет право оставить предмет залога за собой с оценкой его в сумме не более чем на 10% ниже начальной продажной цены и притом на повторных торгах. Но бесквартирные миллионы граждан на это не могут рассчитывать, поскольку для них существует специальный Закон об ипотеке[140] , то есть с завышенными процентными скидками с цены на жилище.

По заявлению залогодателя суд при наличии уважительных причин вправе в решении об обращении взыскания на заложенное имущество отсрочить его реализацию на срок до одного года (фактически это могут быть месяц, два)[141] . Все зависит от настроения судьи. Однако даже при наличии уважительных причин в отсрочке реализации будет отказано, если банк заявит, что промедление реализации может повлечь существенное ухудшение его финансового положения. Банкам статья 58 Закона об ипотеке без всяких уважительных причин и суда предоставляет год на отчуждение данного жилища в соответствии со статьей 238 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае повторно несостоявшихся торгов не по вине залогодателя, отстраненного от торгов. При этом ипотека прекращается, если залогодержатель не воспользуется правом оставить предмет ипотеки за собой в течение месяца после объявления повторных публичных торгов несостоявшимися (см. подробнее Шевчук Д.А., Шевчук В.А. Макроэкономика: Конспект лекций. – М.: Высшее образование, 2006).

То есть «бедствующая кредитная организация» может не торопиться и за год, предоставленный федеральным законом (получив за бесценок квартиру), со значительной выгодой для себя осуществить продажу единственного для залогодателя жилища, из которого выселили последнего вместе с семьей, включая несовершеннолетних.

Кроме того, по действующему законодательству, если сумма, вырученная при реализации заложенного имущества, недостаточна для покрытия требования залогодержателя, он имеет право, при отсутствии иного указания в законе или договоре, получить недостающую сумму из прочего имущества должника (п. 5 ст. 350 ГК). Таковы условия ипотеки жилища, то есть в финале – без квартиры и без всего, что вложено залогодателем за несколько лет. В таком же направлении вносятся юристами новые предложения, например широкомасштабное внесудебное обращение взыскания на заложенное жилище и др., исключая тем самым даже надежду на защиту со стороны судей.

Залогодатель – собственник жилища не должен лишаться правомочий собственника – права самостоятельно определять судьбу своего жилища, применять весь спектр правомочий собственника, в частности продать, переуступить свои права, обменять залоговую недвижимость на другое жилье и др. Поэтому, руководствуясь Конституцией РФ, ГК РФ, Конвенцией о защите прав человека и основных свобод, исходя из требований справедливости, с целью закрепления прав залогодателей по непосредственному участию в реализации своего недвижимого имущества – жилища, статьи 350 ГК РФ и 56 Закона об ипотеке должны содержать нормы, регламентирующие альтернативные варианты реализации.

Вместо выселения залогодателя на улицу последний должен иметь право обмена большей по площади квартиры на другое жилище, исходя из фактических накоплений. Для этого необходимо создание государственных фондов перераспределения жилья, созданных за счет бюджетов всех уровней, направляемых на развитие государственного и муниципального жилья.

Необходимо восстановление нормы в ГК РФ, защищающей права несовершеннолетних, продолжающих жить в неблагополучных семьях и нуждающихся в правовой защите от родителей, не лишенных родительских прав.

С целью упорядочения отношений по ипотеке жилища и жилищного ипотечного кредитования не обойтись без проведения мониторинга законодательства в этой области, разработки концепции с позиций социальной защиты граждан и приведения в соответствие ипотечных правовых норм Конституции РФ.

Предусмотреть в законодательстве на федеральном уровне восстановление жилищных прав граждан, необоснованно отмененных[142] , хотя бы в виде предоставления субсидий по социальное ипотеке жилища. Нормативное закрепление и применение продуманных средств правового и организационного механизма ипотеки жилища, системы жилищного ипотечного кредитования будут способствовать решению целого комплекса финансовых и социальных проблем для политической и экономической стабилизации в обществе. Как заявил Президент Российской Федерации: «Национальные проекты – это ускоренное возвращение долгов собственным гражданам». Подходы для их решения должны быть серьезно пересмотрены[143] .

7. В системе ипотеки жилища, жилищного ипотечного кредитования применяются десятки различных видов договоров, соглашений. Для нормального функционирования ипотеки жилища, системы жилищного ипотечного кредитования автором вносятся предложения по упорядочению некоторых из них. Так, в работе анализируются договоры кредитования и ипотеки жилища, которые практически состоят из одних обязательств залогодателя. Помимо внесения 30 процентов стоимости будущего жилища, залога жилья (под непомерные проценты и ответственность), от залогодателя требуется письменное заключение второго способа обеспечения исполнения обязательств – поручительства, страховка в пользу кредитора имущества, передаваемого в залог, от риска в одной из рекомендуемых кредитором страховых компаний и своевременного возобновления страхования до полного исполнения обязательств по настоящему договору и т.д. Отвечать по своим обязательствам перед кредитором всем своим имуществом. По договору ипотеки в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения заемщиком каких-либо обязательств по кредитному договору кредитор имеет право произвести обращение взыскания на предмет залога для удовлетворения своих требований и т.п.

Для нормального функционирования ипотеки жилища, системы жилищного ипотечного кредитования необходимы защита рядовых граждан, уменьшение затрат на оплату десятка посреднических дорогостоящих услуг. Перечисленное возможно с помощью разработки и утверждения на уровне Правительства РФ паритетных, справедливых, доступных и действенных для широкого круга лиц типовых кредитного договора, договора ипотеки, договора о долевом строительстве и др., а также положения о порядке их заключения и исполнения[144] . Проекты указанных договоров разработаны автором и содержатся в работе. Проекты не содержат указанные выше условия, а также штрафные санкции за досрочное погашение кредита. Не исключается при этом право залогодателей погасить кредит с помощью аналогичного кредита, взятого в другом банке, и т.п.

Не могут быть паритетными отношения, когда одна из сторон диктует свою волю, пользуясь беспомощностью другой. Обязательное требование заключения типовых договоров должно опираться на твердую гарантию того, что применение их не принесет ущерба, а безусловно, приведет к упорядочению ипотеки жилища и достижению оптимальной экономии. Указанные типовые договоры для соблюдения баланса интересов сторон по своей природе призваны быть отражением справедливых правил взаимоотношений участников ипотечных отношений. Сама природа жилищной ипотеки должна исключать возможность ее использования как орудия узких интересов.

8. В качестве одного из возможных способов преодоления существующей тенденции развития законодательства целесообразно внести изменения в федеральный закон «О защите прав и законных интересов граждан и их объединений, вкладывающих денежные средства в строительство и приобретение жилья» по закреплению механизма защиты при наступлении неблагоприятной экономической ситуации на рынке недвижимости. При изменении цен на жилье или наступлении финансовых проблем у застройщика участники проекта – залогодатели должны быть защищены законом и иметь гарантии государства по возврату вложенных денежных средств.

Залогодатели, также как и кредиторы, по новому законодательству должны иметь возможность быстро и по доступным ценам получать достоверную информацию по недвижимости, обладать всей информацией об условиях кредита на всем ипотечном рынке (для сравнения и выбора), о застройщиках, других участниках ипотечных отношений, знать свои права и обязанности, иметь представление о последствиях невыполнения обязательств сторон по договорным жилищно-ипотечным отношениям[145] . В настоящее время законодательство не способствует этому[146] . Например, в Федеральном законе от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в статьях 20, 21) содержатся нормы о том, что застройщик обязан любому лицу предоставить информацию о себе и о проекте строительства. Однако без соответствующей ответственности данные нормы бездействуют. Поэтому целесообразно хотя бы в Кодексе Российской Федерации об административных правонарушениях (в статье 14.28 «Нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости») предусмотреть ответственность застройщика (других участников ипотечных отношений) за непредставление информации о себе и проекте строительства в случаях, предусмотренных законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а равно представление отчетности, содержащей недостоверные сведения.

9. На данном этапе экономического развития, учитывая российскую специфику жилищных отношений, следует сделать упор на развитие одноуровневой модели рефинансирования с государственной поддержкой. Наибольшая поддержка должна оказываться применению социальной ипотеки, социальным ипотечным кредитам, дотируемым из бюджетов напрямую и без использования механизмов рефинансирования. Данный вывод сделан на основе анализа практики и устоявшихся подходов отечественной и зарубежных правовых теорий, подтверждающих свою жизнеспособность.

Предпочтение автором отдается также наиболее отрегулированной системе социальной поддержки заемщиков, действующей в Германии, где вкладчики (стройсберкасс) по схеме ссудно-сберегательных касс получают ежегодные премии за свои сбережения (до 10% к накопленной сумме). После получения жилищного кредита государство использует прямые (денежные дотации при погашении процентов), например погашение части кредита при рождении в семье заемщика ребенка, и непрямые (налоговые льготы) формы помощи заемщику, в зависимости от имущественного состояния, состава его семьи и т.п. После анализа 300 законов и постановлений субъектов Российской Федерации предлагается шире использовать имеющийся положительный региональный опыт применения социальной ипотеки жилища на федеральном уровне, основанный на законодательной опеке и бюджетных гарантиях.

10. Крайне необходимо сведение до минимума посреднических звеньев (риэлтеров, страховщиков, оценщиков, участников фондового рынка, ипотечных компаний, налоговиков и др.) и дополнительных, непомерных «накруток» к процентным ставкам по кредиту. Недопустимо, когда вместо помощи нуждающимся государственные проблемы (дополнительные рабочие места для сотен тысяч высокооплачиваемых граждан), проблемы банкиров («андеррайтинг») перекладываются на тех, кто сам нуждается в поддержке. России нужна собственная схема по применению института ипотеки. Прежде всего, по минимуму сократить субъектный состав отношений по приобретению жилья. Например, шире использовать данные Единого государственного реестра прав от органа, осуществляющего регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним непосредственно или через организации (органы) по учету объектов недвижимого имущества, с целью доступа к этой информации участников ипотечного рынка, упрощения процедуры приобретения готового жилья залогодателями и т.п.

11. Деловая практика банков показывает, что зачастую при выдаче кредитов в договоре ипотеки делается лишь ссылка на номер и дату кредитного договора, без указания существа, размера и срока исполнения основного обязательства.

Чтобы не возникало вопросов о действительности такого договора, в котором, по сути, не представлены три из шести существенных условий, а имеется лишь указание на основное обязательство, руководствуясь постановлениями Пленумов Верховного Суда РФ, Высшего Арбитражного Суда РФ, включить в положение о порядке заключения и исполнения кредитного договора, договора ипотеки норму следующего содержания: необходимыми условиями договора ипотеки являются номер и дата кредитного договора, предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. Если сторонами не достигнуто соглашение хотя бы по одному из названных условий либо соответствующее условие в договоре отсутствует, договор ипотеки не может считаться заключенным.

Главным смыслом настоящей работы является стремление оказать посильную помощь в возрождении в России справедливой, продуманной системы ипотеки жилища, жилищного ипотечного кредитования, по обеспечению доступным жилищем рядовых граждан (Шевчук Д.А.).

Оглавление